明中叶以后，随着城市的繁荣，社会风气也发生了变化。许多人信奉“穿衣吃饭，即是人伦物理”(李贽《焚书》)，也开始追求世俗爱好和个人心性。像袁宏道就在《与龚惟长先生书》中公开宣扬要“目极世间之色，耳极世间之声，身极世间之鲜，口极世间之谭”。
这促进了社会服务业的发展，也将文学家的目光引向时俗物用。所以相对于以前茶肆多出现于史料典籍，到明清时期茶馆则堂而皇之地成为众多文学故事的载体，成为多方文学圣手的描绘对象。明代茶馆不用茶鼎或茶瓶煎茶，而以沸水浇之。这种简便异常并沿用至今的饮茶方式的盛行，得益于明太祖朱元璋的无心插柳。明代文震亨撰写的《长物志》称此：“简单便异常，天趣悉备，可谓尽茶之真矣。”
而“茶馆”一词，在现有明以前资料中未曾出现过。直至明末，在张岱《陶庵梦忆》中有“崇祯癸酉，有好事者开茶馆”。此后，茶馆即成为通称。茶馆是旧时曲艺活动场所。北方的大鼓和评书，南方的弹词和评话，同时在江北、江南益助茶烟怡民悦众。茶摊则远比茶馆朴拙得多，明末在北京出现了只有一桌几凳的简朴茶摊，于街头柳巷，摆起粗瓷碗，广卖大碗茶。简简单单，一经产生，便创造了以后响当当的北京大碗茶的招牌。
茶馆的真正鼎盛时期是在中国最后一个王朝——清朝。“康乾盛世”，清代茶馆呈现出集前代之大成的景观，不仅数量多，种类、功能皆蔚为大观。当时杭州城已有大小茶馆八百多家。乡镇茶馆中，太仓的璜泾镇，全镇居民只有数千家，而茶馆就有数百家。茶馆的佐茶小吃有酱干、瓜子、小果碟、酥烧饼、春卷、水晶糕茶、饺儿、糖油馒头等。
以卖茶为主的茶馆，北京人称之为清茶馆，环境优美，布置雅致，茶、水优良，兼有字画、盆景点缀其间。文人雅士多来此静心品茗，倾心谈天，亦有洽谈生意的商人常来此地。此类茶馆常设于景色宜人之处，没有城市的喧闹嘈杂。想满足口腹之欲的，可以迈进荤铺式茶馆，这里既卖茶，也兼营点心、茶食，甚至有的茶馆还备有酒类以迎合顾客口味。
这种茶馆兼带一点饭馆的功能，不过所卖食品不同于饭馆的菜，主要是各地富有特色的小吃。如杭州西湖茶室的桔饼、处片、黑枣、煮栗子；南京鸿福园、春和园的春卷、水晶糕、烧卖、糖油馒头等，都是让人只听名字就已食欲大动的茶点。
清代盛行宫廷的茶饮自有皇室的气派与茶规。除日常饮茶外，清代还曾举行过四次规模盛大的“千叟宴”。其中“不可一日无茶”的乾隆帝在位最后一年召集所有在世的老臣3056人列此盛会，赋诗三千余首。乾隆皇帝还于皇宫禁苑的圆明园内建了一所皇家茶馆——同乐园茶馆，与民同乐。新年到来之际，同乐园中设置一条模仿民间的商业街道，安置各色商店、饭庄、茶馆等。所用器物皆事先采办于城外。午后三时至五时，皇帝大臣入此一条街，集于茶馆、饭肆饮茶喝酒，装成民间的样子，连跑堂的叫卖声都惟妙惟肖。
清代戏曲繁盛，茶馆与戏园同为民众常去的地方，好事者将其合而为一。宋元之时已有戏曲艺人在酒楼、茶肆中做场，及至清代才开始在茶馆内专设戏台。包世臣《都剧赋序》记载，嘉庆年间北京的戏园即有“其开座卖剧者名茶园”的说法。久而久之，茶园、戏园，二园合一，所以旧时戏园往往又称茶园。
后世的“戏园”、“戏馆”之名即出自“茶园”、“茶馆”。所以有人说，“戏曲是茶汁浇灌起来的一门艺术”。京剧大师梅兰芳的话具有权威性：“最早的戏馆统称茶园，是朋友聚会喝茶谈话的地方，看戏不过是附带性质。”“当年的戏馆不卖门票，只收茶钱，听戏的刚进馆子，‘看座的’就忙着过来招呼了，先替他找好座儿，再顺手给他铺上一个蓝布垫子，很快地沏来一壶香片茶，最后才递给他一张也不过两个火柴盒这么大的薄黄纸条，这就是那时的戏单。”(《舞台生活四十年》第一、四章)茶馆发展至明清，还有一异于前代之处，即茶肆数量起码在某些地区已超过酒楼。茶馆的起步晚了酒楼千年，奋起直追至明清，终得平分半壁江山。
